不動産取引の世界には「売主」、「販売代理」、「仲介（媒介）」という3つの基本的な形態が存在します。
「売主」とは物件の所有者が直接売買契約を結ぶ形態で、物件の詳細情報を直接伝えることが可能で、そのため情報の信頼性が高いとされています。
一方、「販売代理」は売主が依頼した不動産会社が販売を行う形態で、売主の代わりに契約までを行います。この形態では、販売知識や経験を活かしたサポートが受けられます。
最後に、「仲介（媒介）」は買い手と売り手の間で契約の締結を補助する形態で、両者の利害を調整し、公平な契約締結をサポートします。
これらの取引形態にはそれぞれ特徴とメリットがありますので、自身の状況に最も合った形態を選ぶことが重要です。
売主とは
不動産取引において、売主とは物件の所有者のことを指します。売主が直接買主と交渉し取引を進める売主取引という形態もあります。
しかし、専門的な知識が必要なため、一般的には不動産会社を通じて買主を探します。その場合、売主は不動産会社に対して仲介手数料を支払うことになります。
また、売主が自身が所有する物件を、自身で開発・建設した上で販売する場合もあります。このケースは主にデベロッパーやハウスメーカーが当たります。
販売代理とは
販売代理は、不動産を売りたい売主から委託を受け、買主を探す役割を果たす取引形態です。売主が個人や企業である場合、専門知識や経験が不足していることが多いため、販売代理会社が間に入ることで、スムーズな取引を実現します。
また、販売代理は、物件の価格設定、広告出稿、物件の見学対応、契約手続きなどを行い、売主の負担を軽減します。売主は販売代理と契約することで、広範なマーケティングネットワークや専門的な知識・経験を活用することができます。ただし、仲介手数料は売主が負担する場合が一般的です。
以上が販売代理の基本的な役割と特徴です。不動産取引において、どの取引形態を選ぶかは、売主の状況やニーズによりますので、それぞれの特性を理解した上で選択することが重要です。
仲介（媒介）とは
不動産取引における「仲介（媒介）」は、売り手と買い手の間に立って取引を成立させる役割を果たします。具体的には、売り手から物件情報を受け取り、それを買い手に伝えるという業務を行います。また、売買契約が成立するまでの交渉も仲介します。
この仲介業務を行うのが不動産会社であり、特に「不動産仲介業者」と呼ばれます。ただし、全ての不動産会社が仲介業務を行うわけではなく、自社で物件を所有・開発するデベロッパーやハウスメーカーなどは、原則として仲介業務は行いません。
仲介取引の特徴として、仲介手数料が発生します。これは物件の売買価格に応じて設定され、一般的には売買価格の3%＋6万円が上限となっています。
物件タイプとそれに関わる会社の種類
新築マンション：デベロッパーの役割
新築マンションの取引においては、デベロッパーが中心的な役割を果たします。デベロッパーとは、建築計画の立案から施工、販売までを一手に担う企業のことを指します。
具体的には、まず土地を購入し、設計や設計変更、建築確認申請、施工管理などを行います。その後、建築したマンションを販売します。デベロッパーは一般的に高品質な物件を供給することで信頼を得ています。
ただし、全てのマンションがデベロッパーによるものではありません。一部のマンションは、建築会社やリース会社がデベロッパーとして参入しています。これらの企業は、自社で保有する土地にマンションを建築して販売することが多いです。
デベロッパー選びでは、企業の信頼性や物件の品質、アフターサービスなどを重視するのが一般的です。
新築一戸建て：ハウスメーカーや工務店、仲介会社の役割
新築一戸建てを取り扱う不動産会社には、大きく分けてハウスメーカー、工務店、そして仲介会社が存在します。
ハウスメーカーは、自社で設計から施工、販売まで一貫して行う企業です。多くの場合、自社ブランドの家を提供し、標準化された工程と品質管理を行っており、大規模な建築が可能です。
一方、工務店は地域密着型で、注文住宅の建築を主に行います。こちらは顧客の要望に合わせたオリジナルの家づくりが可能で、細やかな対応が特徴です。
そして最後に仲介会社です。これは売主であるハウスメーカーや工務店と購入希望者との間に立ち、物件情報の提供や契約手続きのサポートを行います。
これら各社が協力しながら、新築一戸建ての取引が行われます。自分の理想とする住まいがどの形態に当てはまるのかを把握し、適切な会社を選ぶことが大切です。
取引形態による仲介手数料の違い
売主取引の場合の手数料
売主取引は、物件の所有者である売主が直接買主と交渉を行う形態の取引です。この場合、一般的に仲介手数料は発生しません。
これは、物件を売却する際に発生する費用を軽減できる利点があります。ただし、物件価格の設定や契約交渉など、すべての業務を自己責任で行う必要があります。
また、売主取引を行う場合は、物件情報を広く発信するための手段や、法律に関する知識も求められます。そのため、不動産取引に慣れていない方には難易度が高いかもしれません。
販売代理取引の場合の手数料
販売代理取引とは、不動産会社が所有者と契約し、その代理として物件を販売する形態を指します。この場合、手数料が発生するのは購入者側で、取引価格に応じて決まります。
例えば、物件価格が4,000万円以下の場合、手数料は物件価格の3.15%＋6万円が一般的で、それ以上の価格帯では物件価格の2.42%＋6万円となります。
販売代理の特徴は、売主と直接契約を結んでいるため、物件の詳細情報を把握している点や、新築マンションの一括購入・販売などによく用いられる形態である点が挙げられます。
ただし、取引形態ごとに手数料やサービス内容が異なるため、各社の特徴を理解し、自分のニーズに合った会社を選ぶことが大切です。
仲介（媒介）取引の場合の手数料
不動産取引における「仲介（媒介）」とは、売主と買主双方の間に立って交渉を行なう役割を指します。この媒介取引における手数料は、一般的に物件価格の3％＋6万円（税別）が上限となります。ただし、物件価格が2000万円を超える場合は、超えた分に対しては1.5％の手数料が適用されます。
例えば、物件価格が3000万円の場合、その手数料は以下のように計算されます。
（2000万円×3％＋6万円）＋（1000万円×1.5％）= 66万円＋15万円 = 81万円
このように、媒介取引では物件価格に応じて手数料が変動します。ぜひ、自身の予算に合わせた適切な不動産会社選びを行いましょう。
